[스페셜 리포트] 각종 규제에도 주택 가격은 왜 올랐을까

주택가격 상승이 좀처럼 멈추지 않고 있습니다. KB부동산 리브온에 따르면 올해 1~8월 전국 주택가격은 10.3% 올랐습니다. 이 기간 동안 아파트 가격이 13.85% 상승하면서 전체 시장을 이끌었습니다. 아파트 가격 기준 서울이 11.57% 오른 가운데 경기도, 인천 등이 각각 21.16%, 21.75% 증가하면서 ‘풍선효과’가 극명히 나타났습니다.

문재인 정부는 출범 후 지속적으로 부동산 정책을 내놓으며 집값을 잡기 위해 노력했습니다. 그러나 결과는 주택 실수요자들의 부담만 늘었습니다.

출처: 주택금융연구원

위 차트는 서울 지역 PIR(가구소득 대비 주택가격비율) 추이입니다. 코로나19 여파를 제외하면 박근혜 정부 이후 지속 상승했으며 그 속도가 더욱 가팔라지는 것을 확인할 수 있습니다. 주택 구매에 부담을 느낀다는 목소리가 많아지는 것은 단순 엄살이 아닙니다.

그렇다면 왜 주택 가격은 각종 규제에도 불구하고 고공행진을 하는 것일까요? 사실 이에 대한 답을 명확하게 내놓을 순 없습니다. 주택 가격에 영향을 미치는 요인이 상당히 많기 때문입니다.

우선 주택은 여타 자산과 달리 ‘사용가치’가 있습니다. 주식이나 채권 등은 없어도 살 수 있지만 집 없이는 살기 어렵습니다. 이는 여타 자산 대비 주택이 ‘하방 경직’이 강할 수밖에 없는 이유입니다. 따라서 지난 2007년 미국에서 발생한 서브프라임 사태와 같이 신용위험이 발생하지 않는다면 주택 가격은 상대적으로 견고한 모습을 보이게 됩니다. 주시하다시피 각종 인프라와 교육도 주택 가격에 영향을 미칩니다. 국내에서 서울이 유독 PIR 지수가 높은 이유입니다.

[관련 검색 : 경제지표 탭-아파트 가격]←클릭

한편, 우리나라는 전세라는 특수한 제도가 있습니다. 많은 연구들을 통해 전세 가격 상승은 장기적으로 주택 가격 상승을 유발하는 것으로 알려져있습니다. 위 차트는 서울 아파트 매매가격지수와 전세가격지수입니다. 1980년대부터 최근까지 주택가격이 본격 오르기 시작한 구간을 보면 전세가격지수가 매매가격지수보다 높아진 시기라는 점을 확인할 수 있습니다.

출처: 국토교통부

위 차트는 전국과 서울의 주택보급률 추이입니다. 서울 주택보급률은 100%를 여전히 넘지 못하고 있습니다. 서울은 여타 지역과 달리 지속적으로 공급이 부족한 환경이었습니다.

여기까지 정리를 해보면 이번 정부에서 주택 가격이 상승한 원인을 몇 가지 추려낼 수 있습니다. 우선 서울 지역 주택 공급 부족입니다. 사실 이 문제는 ‘공급’ 자체로 해결할 수 없다는 것은 누구나 알고 있을 겁니다. 지난해 말 기준 서울 가구수는 약 390만호입니다. 주택보급률 100%를 맞추기 위해서는 최소 4%인 약 16만호가 추가 공급돼야 합니다. 16만호 자체를 서울에만 공급하기도 어렵지만 자가소유율도 서울은 50%가 되지 않습니다. 이를 고려하면 실질적으로 서울 주택 공급은 턱없이 부족합니다.

또 주택 공급이 부족한 상황에서 전세 물량은 상대적으로 줄었습니다. 전세 가격이 오를 수밖에 없고 이는 앞서 말씀드린 것처럼 점차 주택 가격 상승을 유발합니다. 그렇다면 전세 물량은 왜 줄었을까요? 전문가들은 임대차 2법을 지적합니다. 주택 공급 부족은 과거 모든 정권이 피할 수 없는 문제입니다. 그러나 이번 정부가 임대차법에 강한 드라이브를 걸면서 오히려 역효과가 나타난 결과라 할 수 있습니다.

[관련 검색 : 경제지표 탭-광의통화]←클릭

이보다 근본적인 문제는 전 세계적으로 유동성이 풍부한 시기가 상당기간 진행됐다는 겁니다. 우리나라 또한 시중통화량이 상당히 늘어나고 기준금리도 지속 하락했습니다. 실질적으로 주택담보대출은 광의통화와 연관성이 높습니다.

[관련 검색 : 경제지표 탭-주택담보대출]←클릭

하지만 주택담보대출 규모는 단기적으로 시장에 영향을 주지는 못한다는 연구결과가 있습니다. 이 얘기는 각 정권이 추진한 주택 규제 강화 혹은 완화가 장기적 혹은 차기 정권에서 점차 반영될 가능성이 높다는 것을 말합니다. 실제로 박근혜 정권 당시 주택담보대출 규제를 본격 완화했지만 당시 주택 가격 상승률은 높지 않았습니다. 오히려 규제를 강화한 현 정권에서 주택상승률이 높다는 점이 방증합니다.

모든 정권이 해결하지 못한 주택보급률과 대외 요인 중 하나인 글로벌 유동성 문제를 제외하면 실질적으로 이번 정권의 정책 실기라고 할 수 있는 부분은 임대차법입니다. 서울 지역 주택 보급을 늘릴 수 없다면 지방 지역 개발과 이에 상응하는 인프라 등을 충족시켜야 하지만 이 또한 한 정권에서 달성한다는 것이 쉽지 않습니다.

대내적으로 유일하게 주택 가격을 통제할 수 있는 임대차법을 반대로 시행했다면 다른 결과를 가져왔을까요? 이 또한 과거를 현재 상황에 빗대어 분석하는 것이기 때문에 그 답을 정하기 어렵습니다.

주택 가격은 정말 잡힐까?

현재 서울의 주택매매가격지수(아파트 기준)는 전세가격지수를 넘어섰습니다. 과거 사례로 보면 향후 주택가격이 급격히 오르기는 어렵다고 할 수 있습니다. 또 미국 연방준비제도(Fed) 테이퍼링, 중국 헝다그룹 파산 우려는 전체 시장 경제로 보면 사실상 디레버리징(부채 축소)입니다. 단연 국내 부동산 시장에도 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

이미 국내 주요 은행들은 주택담보대출 축소에 들어갔습니다. ‘한도 축소’라는 얘기는 테이퍼링(경기부양 규모 축소)와 같은 형태라고 보시면 됩니다. 엄밀히 말해 부채 규모 증가를 줄이는 것이지만 주택 수요자 입장에선 이 또한 디레버리징입니다.

이번 정권이 강하게 추진했던 ‘주택 가격 잡기’는 늘 그래왔던 것처럼 차기 정권 혹은 장기적으로 시장에 반영될 가능성이 높은 상황입니다. 물론 이 또한 미래를 담보하는 결론은 아닙니다. 과거에도 그랬던 것처럼 경기 악화로 글로벌 양적완화가 재추진될 수도 있는 등 다양한 변수가 발생할 확률까지 예상하기 어려운 탓입니다.

다만 근본적으로 서울 지역에 집중된 주택 수요와 부족한 공급 문제를 해결하지 못하면 주택 가격 자체를 잡는 것은 쉽지 않습니다. 주택 가격이 잡힐 것이란 기대가 실망감을 더욱 키우는 격입니다.


오늘의 스페셜 리포트는 어떠셨나요? 아래 링크를 클릭하여 매일 이메일로 정보를 받아보세요.
[구독 신청 하기(무료)]

오늘의 이슈를 보다 깊이 있게 분석해 보기 원하시나요? 딥서치 서비스에 가입하고, 보다 깊이 있는 분석을 진행해 보세요.
[서비스 가입하기(무료)]

Leave a Reply