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[이슈 브리핑] 한은 ‘빅스텝’, 부동산 시장에 날아온 경고장


한국은행이 지난 12일 기준금리를 0.5%포인트 인상한 3.0%로 결정했습니다. 이날 이창용 한은 총재는 물가 부담과 환율 등에 대한 우려를 언급하면서 부동산 시장 추가 하락 가능성이 높다는 점도 강조했어요. 주택담보대출 금리 상승과 동시에 대표 유동성 지표인 광의통화(M2) 규모가 둔화되는 모습을 보이고 있는 만큼 부동산 시장에 미치는 영향은 불가피합니다.

국제 주요국 광의통화 – 한국 – 기업 정보가 필요한 순간, 딥서치

시장 금리와 광의통화는 부동산을 포함한 전체 자산 시장 흐름을 판단할 수 있는 지표입니다. 부동산과 상관관계가 상당히 높은 수준을 보이는데요. 여기에 주택담보대출과 일반 가계대출 등을 종합적으로 판단해 향후 부동산 시장 흐름을 파악하게 됩니다.

가계신용(업권별, 분기) – 주택담보대출 – 기업 정보가 필요한 순간, 딥서치
예금은행 대출금리(잔액 기준) – 주택담보대출 – 기업 정보가 필요한 순간, 딥서치

지표들의 전반적인 흐름을 보면 향후 주택시장에 낙관적인 전망을 할 수 없다는 점을 바로 확인할 수 있을 거에요. 지역별로 차이는 있지만 앞서 언급한 지표들은 서울 및 수도권 지역 부동산과 상관관계가 높습니다. 경기 지역은 이미 올해 초부터 주택담보대출 규모가 정체 상태이고 서울은 정체가 비교적 최근에 시작됐어요.

예금은행 지역별 가계대출(말잔) – 주택담보대출 – 경기 – 기업 정보가 필요한 순간, 딥서치
예금은행 지역별 가계대출(말잔) – 주택담보대출 – 서울 – 기업 정보가 필요한 순간, 딥서치

역으로 말하면 서울 주택가격은 아직 ‘충격’이라고 말할 수준의 하락이 없었다는 겁니다. 또 중요한 것은 주택담보대출 증감 추이가 단기적으로 부동산 시장에 영향을 미치지 않는다는 것인데요. 이는 서울 지역 주택담보대출 규모가 눈에 띄게 축소된다면 부동산 시장이 상당 기간, 상당 폭 하락으로 이어질 수 있다는 것을 암시합니다.

이창용 한은 총재가 언급한 ‘부동산 시장’이 상당히 우려스러운 이유에요. 한은은 물론이고 각국 중앙은행이 기준금리를 결정할 때는 다양한 요인을 고려합니다. 이 과정에서 불가피한 선택이 있을 수밖에 없고 당연히 피해를 보는 쪽이 생기기 마련인데요. 이창용 총재는 ‘불가피’하게 추가 금리인상을 암시했고 이 상황이 ‘장기화’될 때 부동산 시장 충격을 예고한 셈이에요.

정부도 이점을 인지하고 있고 각종 정책을 내놓고 있는데요. 그 중에서도 리츠 활성화가 눈에 띕니다. 사실 리츠는 부동산 확장기에 투자자들로부터 직접 유입되는 자금을 선회해 과열을 방지하는 역할을 해요. 하지만 부동산 수축기에도 리츠는 필요합니다. 기업들이 보유한 자산을 유동화 시켜 숨통을 열어주는 방식이죠. 금리 인상 등 긴축 시기에 부동산 연착륙을 유도하는 역할을 하게 될 것으로 보입니다.

지금 당장 리츠가 큰 역할을 할 수 있는 상황은 아닙니다. 다만 이 시기가 지나고 시간이 흐르면 리츠에 대한 인식도 많이 달라지지 않을까 합니다. 최근 월세로 옮기는 사람들이 늘어나고 있는데 리츠 입장에서는 좋은 소식입니다. 물론 시장 충격에 장사는 없기 때문에 리츠와 관련 기업들에 대한 주가 상승 기대는 당분간 접어두는 것이 좋습니다.


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