[딥서치 인사이트][경제지표 읽기] 혼자서도 할 수 있는 ‘간단한’ 부동산 시장 전망

최근 시장 금리가 가파르게 오르면서 자산 가격이 전반적으로 하락하는 모습입니다. 그 중에서도 부동산은 여타 자산과 달리 우리에게 상당히 중요합니다. 주식이나 채권 없이 살 수는 있어도 집 없이 살 수 없으니까요. 하지만 이러한 근본적 접근보다 부동산을 자산으로 인식하는 경향이 뚜렷하기 때문에 여러 문제들이 발생하는 것 같습니다.

따라서 부동산 시장을 파악하고 그에 맞는 적절한 계획을 세우는 일이 더욱 중요해지고 있습니다. 그래서 이번 시간에는 몇몇 간단한 지표들로 부동산 시장을 전망할 수 있는 방법을 소개해 드리려고 합니다.

부동산은 기본적으로 정부 정책 영향을 크게 받기 때문에 관련 뉴스나 정보를 꼼꼼하게 챙기셔야 합니다. 하지만 정부 정책은 단기적으로 시장에 영향을 미치지 못하고 정권 교체로 인해 바뀔 가능성도 높습니다. 그만큼 정책에 기대 부동산 구매를 계획한다면 예상과 다른 결과를 가져올 확률이 높아집니다.

가장 중요한 지표는 광의통화(M2) 입니다. 광의통화는 본원통화를 기반으로 한 신용창출 결과입니다. 쉽게 말해, 은행이 대출을 해주고, 대출자가 누군가에게 대금을 지불하고, 대급을 받은 사람이 다시 예금을 하고, 예금을 받은 은행은 다시 해당 재원으로 대출을 하는 것이 통화량을 증가시키는 원인입니다.

실질적으로 통화총량은 고정돼 있지만 신용창출 과정이 반복되면서 전체 통화량이 팽창하게 되는데 지금과 같이 금리 상승 시기에는 신용창출이 발생하지 않으면서 통화량이 줄게 됩니다. 정확히 말하면 금리 상승이 자산가격을 끌어내리는 것이 아니라 통화량 증감이 영향을 미치는 것입니다. 만약 금리가 상승하는데도 통화량이 증가한다면(경제성장률이 높은 경우) 자산 가격은 오히려 상승할 가능성이 높습니다.

그 다음 중요한 지표는 주택담보대출 규모입니다. 주택담보대출 규모 추이와 증감은 주택가격에 선행하기 때문에 M2보다 직관적입니다. M2와 마찬가지로 단기 내 주택가격에 영향을 미치지 않기 때문에 최대한 장기 데이터를 확보해 여유를 갖고 살펴봐야 합니다. 주택매매지수와 비교해서 보면 더욱 좋습니다.

주택매매가격과 전세가격도 살펴봐야 합니다. 일반적으로 전세가율이 높으면 이후 주택가격이 상승하고 반대의 경우는 하락합니다. 이유는 간단합니다. 전세가율이 높아지고 있다는 것은 지금 당장 주택 구매가 부담이 되거나 주택 매물이 부족하다는 뜻입니다. 세입자 입장에서는 전세가율이 높아질수록 오히려 주택 구매가 부담이 덜하다는 심리가 작용하게 됩니다. 주택 자가 비율이 늘수록 부동산 시장은 하향 안정화되는 효과가 있습니다.

사실 주택 구매를 위한 가장 이상적인 방법은 대출 시 원리금 상환이 장기적(최소 10년 이상)으로 부담이 되지 않을 때 입니다. 예를 들어 월급 300만원을 받는 사람이 매달 250만원을 원리금으로 납부하면 그 자체로도 부담이지만 다른 문제가 발생했을 때 대처할 수 있는 여력은 거의 없다고 봐도 무방합니다. 즉 부동산 시장을 예측하고 주택을 구매하는 것보다 자신이 충분히 감당할 수 있는 수준에서 결정하는 것이 가장 합리적이라고 할 수 있습니다.

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